Lê Anh Tuấn là ai?
Lê Anh Tuấn (thương hiệu cá nhân: Tuấn Đất – Chuyên Nhà Chất) sinh ngày 17.6.1998 Quê tại Hưng Yên, hiện hoạt động chính tại Hà Nội, Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản dòng tiền.
mở đầu
Vai trò hiện tại là Founder TD Land – đội ngũ tư vấn, môi giới và đồng hành đầu tư bất động sản dòng tiền với quy mô khoảng 30 nhân sự.
vị trí
- Hơn 7 năm làm nghề, định hướng theo đuổi không phải là “bán một căn nhà”, mà là giúp nhà đầu tư sở hữu một tài sản vận hành được, có dòng tiền thật, pháp lý rõ, và có thể tiến gần hơn tới mục tiêu thu nhập thụ động và tự do tài chính.
tư duy
Với Tuấn Đất, bất động sản dòng tiền là một mô hình “kinh doanh” thu nhỏ: có doanh thu, có chi phí, có rủi ro, có kiểm soát, và có kịch bản thoát khi thị trường biến động.
Tuấn Đất làm gì?
Nghề nghiệp chính: tư vấn đầu tư – môi giới – đồng hành giao dịch bất động sản, tập trung chuyên sâu vào bất động sản tạo dòng tiền.
Lĩnh vực hoạt động:
- Nhà dòng tiền (bao gồm chung cư mini, căn hộ dịch vụ, tòa nhà cho thuê (thường 10–30 phòng)
- Tòa văn phòng nhỏ hoặc tài sản có mô hình khai thác cho thuê rõ ràng
- Trọng tâm: tài sản có khả năng tạo thu nhập đều, kiểm soát rủi ro tốt, có thể tối ưu vận hành
công việc hàng ngày
- Sàng lọc nguồn hàng theo tiêu chí dòng tiền – pháp lý – vị trí – khả năng vận hành
- Thẩm định dòng tiền: doanh thu thực, chi phí vận hành, tỷ lệ lấp đầy, rủi ro rỗng phòng.
- Định giá theo cấu phần để nhìn ra biên an toàn, tránh mua theo cảm xúc
- Kiểm tra pháp lý, hiện trạng, vận hành và yếu tố an toàn (đặc biệt PCCC)
- Tư vấn cấu trúc tài chính: vốn tự có – tỷ lệ vay – kịch bản lãi suất – điểm hòa vốn
- Dẫn khách xem nhà – đàm phán – chốt giao dịch theo quy trình kiểm soát rủi ro
- Hỗ trợ sau mua: gợi ý tối ưu vận hành, tăng công suất, nâng giá thuê hợp lý, tăng hiệu quả khai thác
Song song, TD Land phát triển hệ thống nội dung để chia sẻ kiến thức: giúp thị trường hiểu đúng “nhà dòng tiền”, hiểu đúng rủi ro, và ra quyết định dựa trên tiêu chuẩn, không chạy theo tin đồn.
Tuấn Đất làm cho ai?
TD Land phục vụ nhóm khách hàng ưu tiên an toàn và muốn có thu nhập thụ động ổn định. Thường gặp nhất là:
- Doanh nhân, chủ doanh nghiệp, giám đốc, người có dòng tiền kinh doanh và muốn chuyển hóa tài sản sang dạng “tự nuôi mình”.
- Nhà đầu tư đã từng trải qua cảm giác kẹt vốn hoặc mua tài sản không có dòng tiền, nay muốn quay lại chiến lược bền vững.
- Người bận rộn, có vốn tích lũy, muốn sở hữu tài sản cho thuê nhưng không muốn tự ôm toàn bộ vận hành.
Phân khúc chính: bất động sản dòng tiền với các tòa nhà dòng tiền 10–50 tỷ tại Hà Nội, ưu tiên loại tài sản đang vận hành, có số liệu kiểm chứng được và có khả năng tối ưu dần theo thời gian.
Tuấn Đất giúp được những ai?
TD Land tập trung tạo ra 3 nhóm kết quả: rõ dòng tiền – rõ rủi ro – rõ lối thoát.
A. Vấn đề phổ biến trước khi làm việc
- Có tiền nhưng sợ mua sai, sợ dính pháp lý, sợ vận hành không ra dòng tiền
- Nghe “deal ngon” nhiều, nhưng thiếu công thức thẩm định nên quyết định dựa trên cảm xúc
- Không biết đọc dòng tiền thật: doanh thu – chi phí – tỷ lệ lấp đầy – rủi ro rỗng phòng
- Lo nhất là rủi ro vận hành và an toàn, đặc biệt các vấn đề liên quan PCCC, hồ sơ, và tính bền vững của mô hình khai thác
B. Cách giải quyết trọng tâm
Bóc tách dòng tiền thật để tránh “dòng tiền trên giấy”
Định giá để nhìn biên an toàn theo công thức rõ ràng:
- Giá trị đất = Diện tích đất × Đơn giá đất khu vực
- Giá trị xây dựng = Tổng diện tích sàn × Đơn giá xây dựng
→ Tổng định giá = Giá đất + Giá xây
Sau đó so sánh với giá chào bán để đánh giá hợp lý.
- Giá trị đất = Diện tích đất × Đơn giá đất khu vực
Kiểm tra pháp lý – vận hành – an toàn: ưu tiên hồ sơ rõ, hiện trạng minh bạch, khả năng khai thác ổn định
C. Trạng thái “sau khi làm việc”
- Quyết định đầu tư dựa trên tiêu chuẩn, hạn chế sai lầm lớn
- Tài sản có dòng tiền đủ khỏe để chịu đựng chu kỳ, đặc biệt khi lãi suất biến động
- Tâm lý yên hơn vì đã nhìn rõ rủi ro trước khi xuống tiền
- Có lộ trình tối ưu vận hành để tăng hiệu quả khai thác và tăng giá trị tài sản
Thành tựu nổi bật
- Hơn 7 năm kinh nghiệm trong bất động sản, theo hướng thực chiến và hệ thống hóa
- Founder TD Land, đội ngũ khoảng 30 nhân sự, xây quy trình tư vấn và giao dịch bài bản
- Chuyên sâu bất động sản dòng tiền 10–50 tỷ, tập trung Hà Nội
- Định vị sản phẩm rõ: tài sản cho thuê đang vận hành, hướng lợi suất tham chiếu thị trường khoảng 5–8%/năm (tùy vị trí, cấu trúc, chất lượng vận hành)
- Phát triển thương hiệu cá nhân Tuấn Đất – Chuyên Nhà Chất trên TikTok/Facebook/YouTube theo định hướng làm truyền thông bài bản để tăng uy tín và chuyển đổi
câu chuyện cá nhân
Kỷ luật, mạnh mẽ,dũng cảm, làm tới cùng
Tuấn Đất đến với bất động sản không phải từ câu chuyện “đánh nhanh thắng nhanh”, mà từ một quan sát rất thật: rất nhiều người có tài sản nhưng vẫn áp lực, vì tài sản đó không tạo ra dòng tiền.
Khi thị trường thuận lợi, ai cũng có thể thấy cơ hội. Nhưng khi chu kỳ thay đổi, lãi suất tăng, thanh khoản chậm, mới lộ rõ điểm yếu: nếu tài sản không tự nuôi mình, nhà đầu tư sẽ phải nuôi tài sản bằng sức lao động và áp lực tài chính.
Những năm đầu làm nghề chứng kiến nhiều trường hợp:
- Mua theo tin đồn, mua theo cảm xúc, mua theo “ảo giá”
- Kẹt vốn vì pháp lý mập mờ hoặc vận hành không như kỳ vọng
- Dòng tiền không đủ bù chi phí, dẫn tới mệt mỏi kéo dài và mất cơ hội
Từ đó hình thành một nguyên tắc làm nghề: lấy an toàn làm gốc, lấy tiêu chuẩn thẩm định làm kim chỉ nam. Bất động sản dòng tiền phải được nhìn như một doanh nghiệp nhỏ: phải kiểm soát được con số, rủi ro và kịch bản.